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我們提出了業(yè)內(nèi)廣為采用的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”，基于該框架在2015年房價大漲前夜成功預(yù)測了“房價翻一倍”，被評為年度十大經(jīng)典預(yù)測。當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化正步入城市群都市圈時代，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段，加上房地產(chǎn)長效機制加快構(gòu)建、“一城一策”推行，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮?，城市研究變得尤為重要?/p>

1 研究背景和分析框架

1.1 研究背景：我國進(jìn)入都市圈城市群時代，區(qū)域分化

房地產(chǎn)發(fā)展有明顯的階段特征：從高速增長期到平穩(wěn)或下降期、從數(shù)量擴張期到質(zhì)量提升期、從總量擴張期到“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”期。根據(jù)典型工業(yè)化經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗，其發(fā)展過程具有明顯的階段性特征：

1）從高速增長期到平穩(wěn)或下降期。在經(jīng)濟(jì)高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮(zhèn)化率快速上升的階段，房地產(chǎn)銷量和投資處于高速增長期，房價上漲有長期基本面支撐。當(dāng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速換擋、城鎮(zhèn)化率放緩階段，大部分人群的住房需求基本得到滿足，大規(guī)模住宅建設(shè)高潮過去并轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或者下降狀態(tài)。住房開工量與經(jīng)濟(jì)增速以及城鎮(zhèn)化水平的關(guān)聯(lián)度下降，而與每年出生人口數(shù)量以及有能力、有意愿購買住房的適齡人口數(shù)量的關(guān)聯(lián)性更強，房價受居民收入和利率政策影響較大。比如，20世紀(jì)五六十年代西方國家出現(xiàn)的嬰兒潮，以及成功實現(xiàn)追趕之后日本社會的超老齡化超少子化，都對各自的房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。

2）從數(shù)量擴張期到質(zhì)量提升期。初期，住房飽和度不高，住宅開工高速增長，以滿足居民快速增長的基本的置業(yè)需求；隨著住房趨于飽和（比如城鎮(zhèn)戶均一套），居民對住宅質(zhì)量、成套率、人居環(huán)境等改善性需求的要求提高。

3）從總量擴張期到“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”期。綜合典型國家城市化過程中經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了農(nóng)村、城市化、大都市圈化集聚三個階段。美國人口遷移經(jīng)歷了從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的五大湖集聚到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西、南海岸集聚。日本人口經(jīng)歷了從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。

從總體看，中國20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長效機制加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時代新周期。

從需求看，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達(dá)峰值，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也在2013年左右開始換擋，2000-2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速為24.8%，2013-2021年降至8.3%。國際經(jīng)驗看，主力置業(yè)人群與住宅新開工、銷售相關(guān)，隨著日本主力置業(yè)人群1972年逐漸接近峰值、1995年后下滑，住宅新開工套數(shù)也開始不斷下滑；韓國20-50歲主力置業(yè)人群1990年代增長放緩、2005年達(dá)到峰值，住宅新開工面積在1990年達(dá)到階段性高點、2015年開始下行。從供給看，1978-2020年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.6億套，套戶比從0.8增至1.09，相比美國、日本的1.15、1.16，德國、英國的1.02、1.03，國內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡。從政策看，房地產(chǎn)調(diào)控思路以“穩(wěn)”為主，“房住不炒”總基調(diào)短期不會改變，調(diào)控向長效機制過渡。

從區(qū)域看，中國進(jìn)入城市群都市圈時代，區(qū)域分化突出，城市發(fā)展?jié)摿Σ町愝^大，城市研究價值更加凸顯。

在住房短缺時代，城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒淮?，但在住房總體平衡時代，城市的發(fā)展?jié)摿t明顯不同。

住房存量套戶比低、產(chǎn)業(yè)活力強、人口持續(xù)流入的城市顯然更具發(fā)展?jié)摿Α膰H和中國經(jīng)驗看，人口遷移分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。

過去幾年，我國一二線城市房價因人口大幅流入、土地供給不足在2015-2016年暴漲；三四線城市一度庫存高企、后因去庫存政策等在2017-2018年大漲。預(yù)計未來中國約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn)。

1.2 城市排名分析框架：人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走

城市發(fā)展?jié)摿ρ信械年P(guān)鍵在于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：

一，房地產(chǎn)長期看人口，人口決定需求。人口是一切經(jīng)濟(jì)社會活動的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本支撐。在房地產(chǎn)周期的左側(cè)，人口紅利和城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移提升經(jīng)濟(jì)潛在增長率，居民收入快速增長，消費升級帶動住房需求；在房地產(chǎn)周期的右側(cè)，隨著人口紅利消逝和劉易斯拐點出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速換擋，居民收入放緩，隨著城鎮(zhèn)住房飽和度上升，置業(yè)人群達(dá)到峰值。

隨著人口總量逐漸見頂，各地區(qū)已逐漸進(jìn)入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在于實際收入和生活水準(zhǔn)差距，一般規(guī)律是人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。

二，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。中國經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級，區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。

從地區(qū)層面看，東部沿海大量制造業(yè)受成本上升影響，已向中國內(nèi)地、東南亞轉(zhuǎn)移。從城市群角度看，發(fā)達(dá)城市群內(nèi)核心城市集聚高端制造和高端服務(wù)業(yè)、向周邊轉(zhuǎn)移一般制造業(yè)，發(fā)育中都市圈城市群制造業(yè)繼續(xù)向核心城市集聚，城市群外一般城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)低端制造業(yè)化和低端服務(wù)業(yè)化。

三，產(chǎn)業(yè)布局取決于區(qū)位，區(qū)位取決于規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本。企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局以最大化利潤為目標(biāo)，區(qū)位選擇至關(guān)重要。但區(qū)位因素并非一成不變的，隨著規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本等因素變化。

中國東部沿海地區(qū)率先發(fā)展的關(guān)鍵并非只是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；從全球看，約60%的經(jīng)濟(jì)總量集中在沿海100公里范圍內(nèi)。高端制造和高端服務(wù)業(yè)聚集在核心大城市，主要是因為規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來的成本下降和效率提高。戳這里，了解智慧園區(qū)招商解決方案

基于上述邏輯，我們從“需求+供給”兩個層面建立基本面分析框架，研究中國337個地級及以上城市（不含港澳臺）發(fā)展?jié)摿Γ唧w選取了21個比較有代表性的指標(biāo)進(jìn)行分析。

在數(shù)據(jù)選擇上，我們從“需求+供給”兩個層面建立基本面分析框架。需求側(cè)關(guān)注人口現(xiàn)狀、人口潛力以及人口購買能力，供給側(cè)關(guān)注區(qū)域住房存量情況，共涉及21個指標(biāo)。

其中，人口現(xiàn)狀分為總量和結(jié)構(gòu)兩個維度，后者包括人口流動、人口年齡和學(xué)歷結(jié)構(gòu)等。人口潛力考慮經(jīng)濟(jì)實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、公共資源三個方面。

我們以經(jīng)濟(jì)總量、增速和經(jīng)濟(jì)-人口比值反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力；以第三產(chǎn)業(yè)占比、A+H股上市公司數(shù)量、專利授權(quán)量和財政科技支出占比反映區(qū)域產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新能力；公共資源考慮醫(yī)療、教育、交通、環(huán)境等方面。在購買能力方面，我們關(guān)注絕對水平的人均儲蓄存款、人均可支配收入以及相對水平的房價收入比。在供給側(cè)，我們主要關(guān)注反映存量住房市場的總體平衡程度的套戶比。

在數(shù)據(jù)處理上，為消除原始數(shù)據(jù)的量綱差異，對原始數(shù)據(jù)采取“最大值-最小值”方法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。其中，對于單調(diào)遞增指標(biāo)線性轉(zhuǎn)換為0-100，對于單調(diào)遞減指標(biāo)逆向線性轉(zhuǎn)換為0-100。

在權(quán)重處理上，采用層次分析法自上而下設(shè)置各級指標(biāo)權(quán)重，并通過不斷進(jìn)行數(shù)據(jù)優(yōu)化選取合適的權(quán)重。

2 2022年中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?/p>

2.1 榜單概覽：北上深廣居榜首，區(qū)域中心城市及長三角珠三角城市表現(xiàn)突出

從榜單結(jié)果看，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶位居前10名。

2022年城市發(fā)展?jié)摿ε琶校本┱紦?jù)榜首，上海、深圳、廣州以較小分差緊隨其后。第5-10名分別為杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶。合肥、西安、長沙等省會城市，寧波、青島等計劃單列市，佛山、東莞、無錫等發(fā)達(dá)地級市進(jìn)入前20名。

省會城市中，拉薩、呼和浩特、銀川、哈爾濱、西寧未進(jìn)入前50名，但均在前100名。除直轄市、省會、計劃單列市外，其余20個發(fā)展?jié)摿η?0名的地級市中有17個分布在長三角、珠三角地區(qū)。

1）分地區(qū)看，發(fā)展?jié)摿OP50城中南方城市占據(jù)36城，力壓北方；東部地區(qū)城市占據(jù)31席，領(lǐng)先于其他三大地區(qū)；而東北地區(qū)僅3城位于TOP50，75%城市為200名之后，經(jīng)濟(jì)不景氣制約其房地產(chǎn)市場發(fā)展。

分南北看，榜單前50名、51-100名中，南方上榜城市數(shù)量分別為36、30個，占比分別為72%、60%，南方城市排名靠前的占比明顯大于北方。

分四大區(qū)域看，榜單前50名中，東部、中部、西部、東北地區(qū)城市數(shù)量分別為31、7、9、3個，分別占區(qū)域城市數(shù)量的35%、9%、7%、8%，中西部潛力城市主要集中在成都、武漢、重慶、合肥、西安、長沙、鄭州等區(qū)域中心城市，東北地區(qū)僅核心城市沈長大躋身前50名。

2）分線看，一二線城市排名遙遙領(lǐng)先，核心城市群內(nèi)部三四線城市排名靠前。發(fā)展?jié)摿OP50城中一二三線城市數(shù)量分別為4、32、14個，分別占各線城市總量的100%、91.4%、17.3%，四線城市未上榜。

從一線城市看，北上深廣位列排名前4；從二線城市看，TOP50中占據(jù)32城，占榜單64%，占二線城市總量的91.4%，所有二線城市均進(jìn)入百強。從三四線城市看，進(jìn)入前50名的三四線城市共有14個，大都位于大城市群、靠近城市群中心城市。

3）分城市群看，發(fā)展?jié)摿OP50城中五大城市群內(nèi)部城市共30個，占比60%。“十四五”規(guī)劃提出，我國要發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導(dǎo)大中小城市發(fā)展方向和建設(shè)重點，并提出要優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群。

在發(fā)展?jié)摿OP50城中長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝城市群內(nèi)城市數(shù)量分別為16、7、2、3、2個，占區(qū)域城市總量比例分別為61.5%、77.8%、15.4%、11.1%、12.5%，長三角、珠三角城市群起步較早，發(fā)展相對成熟，資源集聚能力較強，區(qū)域城市總體排名靠前。

2.2 人口現(xiàn)狀：人口和人才仍向大城市集聚，各地“搶人”大戰(zhàn)逐漸升級

從人口現(xiàn)狀指數(shù)排名看，廣州因其高校人才規(guī)模較大、居榜首，深圳、成都、杭州、上海、武漢、西安、東莞、蘇州、南京位列2-10名。

1）人口總量大意味著購房需求基數(shù)大，能推動房地產(chǎn)投資潛力增加。

2020年重慶人口超過3000萬，排名第一，重慶市是面積最大的城市，主要二三產(chǎn)業(yè)聚集在主城都市區(qū)，2020年主城都市區(qū)（主城九區(qū)+主城新區(qū)）人口2112.2萬；人口總量在2000-3000萬的城市有3個，分別為上海、北京、成都，總量1000-2000萬的城市有15個，其中廣州、深圳、天津、西安、蘇州、鄭州位列人口總量前十。

2）有人口流入地區(qū)意味著城市有新的潛在購房需求，能夠帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。

近五年常住人口年均增量前十的城市分別為深圳、成都、廣州、西安、鄭州、杭州、長沙、東莞、蘇州、佛山。2021年人才凈流入占比排名前十的為上海、杭州、深圳、北京、廣州、蘇州、南京、濟(jì)南、佛山、無錫。

由于北京、上海近年嚴(yán)控人口，人口增量未進(jìn)前十，但是人才凈流入指標(biāo)依然領(lǐng)先，人才仍然傾向去大城市找工作。

3）住房需求和人口結(jié)構(gòu)相關(guān)。從年齡結(jié)構(gòu)看，15-59歲人口占比前十的一二線城市是東莞、深圳、廣州、佛山、廈門、烏魯木齊、昆明、杭州、武漢、寧波，珠三角城市占據(jù)前4名，人口相對年輕。

從學(xué)歷結(jié)構(gòu)看，廣州因其高校人才規(guī)模較大居榜首，鄭州、武漢緊隨其后。相比之下鄭州的?？圃谛Ｉ?，其?？圃盒Ｕ急雀哌_(dá)62%。

當(dāng)前中國人口流動呈現(xiàn)回流川渝鄂和粵浙人口集聚并存的特點。改革開放后至2010年左右，人口大規(guī)模向出口導(dǎo)向型的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動。

2010年以來，隨著沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接以及老一代農(nóng)民工老化，部分人口逐漸回流中西部，東部人口增速總體減緩，而東北地區(qū)人口開始負(fù)增長。

2000-2010、2010-2020年東部人口年均增速從1.4%降至1.1%，東北從0.4%降至-1.1%。當(dāng)前人口回流明顯的是四川、重慶、湖北，常住人口年均增量分別從2000-2010年的-19、-17、-23萬增至2010-2020年的33、32、5萬人，人口增量由負(fù)轉(zhuǎn)正。

廣東、浙江常住人口年均增量分別從2000-2010年191、85萬增至2010-2020年的217、101萬，人口持續(xù)集聚。

人口是一切經(jīng)濟(jì)社會活動的基礎(chǔ)、人才更是第一資源。根據(jù)我們與智聯(lián)招聘聯(lián)合推出的《中國城市人才吸引力排名2022》，近年人才仍不斷向東部城市集聚，長三角、珠三角城市群人才集聚能力逐漸增加。

分區(qū)域看，2017-2021年東部地區(qū)人才凈流入占比從6.2%增至12.9%，得益于雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高的戰(zhàn)略定位，人才持續(xù)向東部集聚；中部地區(qū)人才持續(xù)凈流出，但2021年凈流出占比略有下降；西部和東北地區(qū)人才持續(xù)凈流出，且2021年凈流出占比加大。

分城市群看，超6成人才流向五大城市群，長三角、珠三角人才持續(xù)集聚，2017-2021年人才凈流入占比分別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%；京津冀人才凈流出趨勢繼續(xù)放緩，成渝基本平衡，長江中游城市群人才持續(xù)凈流出。隨著人口紅利消逝、人才價值日益凸顯，如何吸引人才、留住人才并培養(yǎng)人才成為各城市提升綜合實力的手段。

2017年初以來，各地掀起“搶人大戰(zhàn)”，城市人才競爭不斷升級，2022年以來各地人才政策不斷優(yōu)化，包括放寬人才落戶政策、提供租購房補貼、創(chuàng)業(yè)補貼等，逐漸從“搶人”向“搶人才”轉(zhuǎn)變。

2.3 人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走，一二線城市坐擁優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和資源，人口潛力突出

人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走，因此區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力、產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新以及公共資源直接決定區(qū)域人口潛力大小。從人口潛力指數(shù)排名看，一線城市北上深廣居前四，杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢位列5-10名。

1）經(jīng)濟(jì)實力是區(qū)域發(fā)展的基石，影響人口集聚潛力的大小，一二線城市以30.3%的人口創(chuàng)造了46.7%的GDP，人口集聚潛力較大。

當(dāng)前一線城市以5.9%的人口創(chuàng)造了全國12.6%的GDP，二線城市以24.4%的人口創(chuàng)造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經(jīng)濟(jì)份額基本持平、分別為30.5%、28.5%，四線城市的人口份額明顯低于經(jīng)濟(jì)份額，分別為38.3%、24.4%。

經(jīng)濟(jì)-人口比值方面，一線、二線、三線、四線城市的經(jīng)濟(jì)-人口比值分別為2.1、1.4、0.9、0.6。

具體看，除了資源型城市，2020年經(jīng)濟(jì)-人口比值排名前十的城市分別為無錫、北京、南京、蘇州、深圳、上海、常州、珠海、杭州、廣州，一線城市均進(jìn)入前十。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡法則，某地區(qū)經(jīng)濟(jì)-人口比值大于1，人口有凈遷入趨勢；經(jīng)濟(jì)-人口比值小于1，人口有凈遷出趨勢，所以一二線城市人口仍有凈流入傾向，而三四線城市人口有凈流出傾向。

2）創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的動力，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新水平也會影響區(qū)域人口潛力大小，一二線城市A+H股上市公司數(shù)和專利授權(quán)量合計占比分別為74.1%、61.5%，頭部效應(yīng)明顯。

從反映龍頭企業(yè)的A+H股上市公司數(shù)量看，北京占全國比重達(dá)12.3%，一線城市合計占比高達(dá)35.6%、二線城市合計占比38.5%，人才發(fā)展空間大。從專利授權(quán)量看，深圳近年憑借寬松的落戶政策、較大的人才補貼及眾多互聯(lián)網(wǎng)新興企業(yè)落戶其創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，專利授權(quán)量占全國比重達(dá)6.5%，居首位，一線城市合計占比20%、二線城市合計占比為41.5%。

3）公共資源是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套，包括醫(yī)療、教育、交通、環(huán)境等方面，一二線城市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源密集，城市軌交提升城市運行效率，對人口有明顯的吸引力。

醫(yī)療資源方面，執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)前五的城市為北京、重慶、上海、成都、廣州，合計占比10.7%，一、二、三、四線城市每千人執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)分別為3.2、3.1、2.8、2.5個。

由于醫(yī)療資源質(zhì)量也有差異，全國最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源主要集中在一二線城市。教育資源方面，直轄市和省會城市擁有區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)和高等教育資源，擁有的985/211大學(xué)數(shù)合計占全國的81%，擁有的在校大學(xué)生數(shù)量合計占全國的58%；

其中，京津滬的一本升學(xué)率位居全國前三。交通方面，全國已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有44個，建成軌道交通長度前五為上海、北京、成都、廣州、深圳，三線城市中溫州、徐州、連云港、常州已開通軌道交通。環(huán)境方面，上海、廣州、南京、深圳、北京市為綠地覆蓋面積TOP5的城市，良好的自然環(huán)境更適宜居住。

2.4 購買能力：一二線城市絕對購買力較高，相對購買力較低

從購買能力看，一線城市北上廣居前三，蘇州、杭州、佛山、紹興、無錫、寧波、珠海位列4-10名，深圳由于較高的房價收入比而未進(jìn)入前十。

絕對購買力包括收入和存款，2020年一線、二線、三線、四線城鎮(zhèn)人均可支配收入分別為7.2、5.1、4.2、3.5萬元。

具體看，城鎮(zhèn)人均可支配收入前十的城市分別為上海、北京、蘇州、杭州、廣州、寧波、南京、紹興、深圳、無錫，全部位于東部地區(qū)，除北京外全部位于長三角、珠三角地區(qū)。城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款前十的城市分別為北京、上海、廣州、杭州、佛山、太原、深圳、珠海、南通、鄂爾多斯，有8成位于東部地區(qū)，盡管當(dāng)前“存款搬家”現(xiàn)象明顯，但仍能反映居民一定的購買力情況。

房價收入比方面，2020年一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為22.8、11.9、9.0、5.9，城市間分化顯著，這與全球其他經(jīng)濟(jì)體核心城市房價收入比較高的情況一致。

具體看，全國房價收入比前十的城市分別為三亞、深圳、北京、廈門、上海、福州、杭州、麗水、莆田、寧德，均位于東部，其中三亞為全國旅游城市、房價主要受外來者購房推動。從原則上講，在供需基本平衡的市場，房價由中位數(shù)收入人群決定；在供給明顯大于需求的市場，房價由低收入人群決定；在供給明顯小于需求的市場，房價則由高收入人群決定。

并且，與國外明顯不同，因文化傳統(tǒng)差異，中國父母對子女的資金支持通常較大，這使得傳統(tǒng)房價收入比的度量存在一定偏差。不過，考慮到現(xiàn)實并無更好的指標(biāo)及數(shù)據(jù)衡量相對購買能力，本文依然采用房價收入比度量。

2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊，中部和東北地區(qū)相對過剩

當(dāng)前一二線住房供給偏緊，套戶比分別為0.97、1.08，中部和東北地區(qū)相對過剩，套戶比分別為1.10、1.13。

我們在《中國住房存量報告2021》估算了2020年各省級、地級單位城鎮(zhèn)住宅套戶比。分線看，2020年一線、二線、三四線城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別為26.4、34.6、37平米；套戶比分別為0.97、1.08、1.12。分地區(qū)看，2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別為32.4、37.6、34.3、29.8平；套戶比分別為1.01、1.10、1.08、1.13。

在全國336個地級及以上單位（不含三沙）中，2020年有22個城市的套戶比小于1，占比6.5%；有121個城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比36%；有133個城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比39.6%；有60個城市的套戶比高于1.2，占比17.9%。分城市看，一二線城市中套戶比小于1的城市分別為合肥、上海、重慶、廣州、佛山、東莞、深圳、北京、天津，整體供應(yīng)較少。

3 擁抱大都市圈城市群，把握未來趨勢

以中心城市為引領(lǐng)的都市圈城市群更具生產(chǎn)效率，更節(jié)約土地、能源，是支撐中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺，是中國當(dāng)前以及未來發(fā)展的重點。在城市群層面，19個城市群的核心在于京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝5個城市群。

“十四五”規(guī)劃提出要優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群；發(fā)展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關(guān)中平原、北部灣等城市群；培育發(fā)展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。

其中，五大城市群以全國13%的土地集聚了47.8%的人口，創(chuàng)造了60.3%的GDP，成為帶動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺。從發(fā)展?jié)摿ε琶Y(jié)果看，長三角、珠三角房地產(chǎn)投資潛力指數(shù)遙遙領(lǐng)先，其次是京津冀、長江中游、成渝城市群，之后是山東半島、粵閩浙沿海、中原等城市群。

在都市圈層面，34個千萬級都市圈以18.6%的土地集聚63%的人口創(chuàng)造約78%的GDP，其中上海、深圳、北京、廣州等都市圈發(fā)展?jié)摿忧啊?/p>

鑒于當(dāng)前多數(shù)城市群發(fā)育不成熟，且部分核心城市生產(chǎn)要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設(shè)的突破口和抓手。

2019年2月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，這是中國第一份以“都市圈”為主題的中央文件,要求以大城市及周邊地區(qū)同城化為方向推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化、強化城市間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、加快建設(shè)統(tǒng)一開放市場、推進(jìn)公共服務(wù)共建共享等，包括以軌道交通等為基礎(chǔ)打造1小時通勤圈。

根據(jù)有關(guān)城市群規(guī)劃及相關(guān)地方規(guī)劃，當(dāng)前中國有上海、廣州、深圳等10個3000萬人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11個2000-3000萬人大都市圈，有西安、寧波等13個1000-2000萬人大都市圈。

34個千萬級都市圈以18.6%的土地集聚63%的人口創(chuàng)造約78%的GDP。從發(fā)展?jié)摿?，上海、深圳、北京、廣州都市圈發(fā)展?jié)摿忧?，之后是蘇錫常、杭州、南京、成都、合肥、長株潭都市圈，其中長三角的6個都市圈中僅寧波都市圈未進(jìn)前10。深圳、上海、廣州、成都都市圈近五年人口增長領(lǐng)跑全國，除上海都市圈外均主要由中心城市貢獻(xiàn)。

在34個大都市圈之外，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力比較突出的三四線城市和中西部地方性中心城市也值得關(guān)注。

第一類是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力比較突出的三四線城市，多數(shù)位于城市群內(nèi)部，如發(fā)展?jié)摿OP50的溫州、金華、?？冢琓OP100的徐州、泰州、臨沂等，這些城市除了徐州外，均位于城市群內(nèi)部。

2017年，國務(wù)院批復(fù)《徐州市城市總體規(guī)劃》，徐州成為國家層面確立的“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”。

2018年國家發(fā)改委《淮河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》“北部淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)”部分明確提出：“著力提升徐州區(qū)域中心城市輻射帶動能力，發(fā)揮連云港新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊東方起點和陸海交匯樞紐作用，推動淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)同發(fā)展”，并界定了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)包括以徐州為核心的3省10市，面積8.9萬平方公里。

第二類是距離中心大城市較遠(yuǎn)、轄區(qū)或腹地人口規(guī)模大的中西部地方性中心城市，如銀川、洛陽、包頭、綿陽、榆林、贛州、宜昌、西寧、岳陽等，均為發(fā)展?jié)摿OP100，多數(shù)位于城市群內(nèi)部。其中銀川、西寧是省會城市，洛陽、包頭、綿陽、贛州、宜昌、岳陽分別為所在省份的省域副中心城市。

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